Ustalenie poprawnej sumy ubezpieczenia nieruchomości – podstawowy dylemat Administratora Nieruchomości
Ubezpieczenie budynków Wspólnoty Mieszkaniowej jest ubezpieczeniem dobrowolnym i ma na celu chronić mienie przed skutkami zdarzeń losowych nagłych i nieprzewidzianych.
Towarzystwa Ubezpieczeniowe oferują możliwość ubezpieczenia budynków wraz ze stałymi elementami, maszynami, urządzeniami i pozostałą infrastrukturą według zasady sum stałych i następujących wartości: odtworzeniowej (nowej) lub rzeczywistej.
Deklarowana suma ubezpieczeniowa powinna w 100% odpowiadać:
Wartości odtworzeniowej (nowej) odpowiadającej kosztom przywrócenia mienia do stanu nowego lecz nieulepszonego. W odniesieniu do budynków będą to koszty odbudowy z zachowaniem dotychczasowych wymiarów, konstrukcji oraz rodzaju zastosowanych materiałów,
albo
Wartości rzeczywistej odpowiadającej wartości odtworzeniowej pomniejszonej o zużycie techniczne budynku i zazwyczaj odszkodowanie nie pokryje w pełni kosztu remontu.
Zalecamy, aby Suma Ubezpieczenia budynku była podawana wg wartości odtworzeniowej, gdyż tylko wtedy Wspólnota Mieszkaniowa uniknie potrącania procentowego zużycia technicznego przy ewentualnej wypłacie odszkodowania.
Z uwagi na wiek budynku i zużycie techniczne nieruchomości przekraczającej 50%-60%, nie zawsze można ubezpieczyć budynek według wartości odtworzeniowej, jest nawet zasada, że jeśli budynek jest zużyty w ponad 50%, to z automatu jest kwalifikowany jako rzeczywisty i wtedy nie pozostaje nic innego jak pozostać przy wartości rzeczywistej, chyba że w budynku w ciągu ostatnich 25 lat zostało wymienionych łącznie co najmniej pięć z podanych poniżej elementów budynku lub co najmniej trzy elementy, przy czym obowiązkowa jest w tym wymiana pokrycia dachu.
Ocenie podlegają wymiany następujących elementów budynku:
- konstrukcja dachu,
- pokrycie dachu,
- instalacja elektryczna,
- sieć wodno-kanalizacyjna,
- instalacja centralnego ogrzewania,
- stolarka okienna i drzwiowa,
- instalacja gazowa,
- instalacja wentylacyjna i kominowa.
W przypadku wartości odtworzeniowej (nowej) problematycznym może być ustalenie wysokości Sumy Ubezpieczenia, gdyż niedoszacowanie jej może skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi dla Wspólnoty Mieszkaniowej (proporcja sumy stałej).
Czym skutkuje nadubezpieczenie i niedoubezpieczenie nieruchomości
Niewskazane jest zastosowanie zarówno niedoubezpieczenia jak i nadubezpieczenia.
Nadubezpieczenie oznacza zawyżenie Sumy Ubezpieczenia i w tej sytuacji Ubezpieczyciel będzie ponosił odpowiedzialność jedynie do faktycznej wysokości szkody.
Z niedoubezpieczeniem mamy do czynienia wówczas, gdy suma ubezpieczenia jest niższa od wartości przedmiotu ubezpieczenia – budynku Wspólnoty Mieszkaniowej, a jej konsekwencją jest proporcjonalne zmniejszenie wysokości należnego odszkodowania (zasada proporcji dla sumy stałej), w skrócie – o tyle % ile zaniżona jest Suma Ubezpieczenia, o tyle % zostanie pomniejszona wypłata odszkodowania.
Włączając do polisy klauzulę leeway 120%, w przypadku ubezpieczenia budynku wg wartości odtworzeniowej, zasada proporcji będzie stosowana jeżeli niedoubezpieczenie przekroczy wartość 20%.
Zasady zmniejszenia odszkodowania ze względu na niedoubezpieczenie nie stosuje się również:
- w ubezpieczeniach w systemie na pierwsze ryzyko – dotyczy ryzyk m.in. wandalizmu, kradzieży z włamaniem, szyb od stłuczenia,
- jeżeli wysokość szkody nie przekracza 20% sumy ubezpieczenia danego przedmiotu ubezpieczenia.
Jak określić powierzchnię ubezpieczanego budynku
W ostatnim czasie Towarzystwa Ubezpieczeniowe doprecyzowały zapisy we wnioskach i polisach i wymagają podania powierzchni całkowitej budynku (dotychczas widniała w dokumentacji „powierzchnia budynku”, obecnie jest „powierzchnia całkowita budynku”), a podanie powierzchni użytkowej w miejsce powierzchni całkowitej i wyliczenie Sumy Ubezpieczenia tylko dla powierzchni użytkowej może skutkować niedoubezpieczeniem Państwa budynku i w razie szkody proporcjonalną wypłatą odszkodowania, tj. mniejszą niż faktyczna szkoda.
Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej – czy warto skorzystać z pomocy brokera ubezpieczeniowego
Brokerzy za swoje główne zadanie przyjmują ochronę Klienta przed ryzykiem związanym z:
- nieodpowiednim zakresem ubezpieczenia;
- nieodpowiednim ustaleniem sum ubezpieczenia (niedoubezpieczenie lub nadubezpieczenie);
- wysokimi franszyzami redukcyjnymi;
- niewiedzą i nieznajomością przepisów i kruczków branży ubezpieczeniowej.
Broker ubezpieczeniowy dostosowuje zakres polisy, tak aby w pełni zabezpieczyć interes Klienta na wypadek powstania szkody, a w razie jej wystąpienia pomaga i nadzoruje proces jej likwidacji, a także wypłaty odszkodowania.
Za pośrednictwem brokera można zawrzeć umowę ubezpieczenia w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym – nie ma tutaj mowy o faworyzowaniu poszczególnych towarzystw, jak może to mieć miejsce w przypadku współpracy z agentem, który jest przedstawicielem poszczególnych TU.
Więcej na temat ubezpieczenia wspólnoty mieszkaniowej, w tym obowiązkowemu ubezpieczeniu OC zarządcy nieruchomości, znajdziesz tutaj. Zapraszamy do kontaktu!